Fiscalité de votre location saisonnière : ce qui change vraiment

Si vous louez votre résidence secondaire de la presqu’île quelques semaines par an, la question fiscale a changé de visage : la loi de finances 2025 et la loi Le Meur ont durci le régime des meublés de tourisme non classés. Beaucoup de propriétaires vont découvrir la différence sur leur prochain avis d’imposition. Voici les règles applicables aux revenus 2026, expliquées sans jargon.

Avertissement honnête : nous sommes une conciergerie, pas un cabinet comptable. Cette page donne les ordres de grandeur vérifiés pour comprendre les enjeux ; pour votre situation précise, un expert-comptable reste le bon interlocuteur.

Le principe : vos loyers sont des BIC

Les revenus d’une location meublée touristique ne sont pas des revenus fonciers : ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), le plus souvent sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Deux régimes d’imposition existent : le micro-BIC (abattement forfaitaire, simplicité) et le régime réel (déduction des charges réelles et amortissements).

Micro-BIC : le grand écart entre classé et non classé

C’est ici que la réforme frappe. Les chiffres applicables :

Type de meublé	Plafond de recettes	Abattement
Meublé de tourisme non classé	15 000 €/an	30 %
Meublé de tourisme classé et chambres d’hôtes	83 600 €/an (77 700 € pour les revenus 2025)	50 %

Avant la réforme, un meublé non classé bénéficiait de 50 % d’abattement jusqu’à 77 700 € de recettes. Le passage à 30 % et 15 000 € change tout :

• Exemple : 12 000 € de loyers annuels pour une maison à Sarzeau non classée. Hier, 6 000 € étaient imposables ; aujourd’hui, 8 400 € le sont, auxquels s’appliquent votre tranche d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour un foyer imposé à 30 %, cela représente environ 1 130 € d’impôt supplémentaire par an
• Au-delà de 15 000 € de recettes, un non classé bascule obligatoirement au régime réel

Le classement, nouvel arbitrage stratégique

Ce tableau explique la ruée actuelle vers le classement en étoiles : un même logement, classé, retrouve 50 % d’abattement et un plafond confortable (notre guide dédié au classement détaille la démarche). La démarche coûte généralement entre 150 et 250 € (visite d’un organisme accrédité, valable 5 ans) et se rentabilise souvent dès la première année au-delà de quelques milliers d’euros de loyers. Elle s’anticipe : comptez plusieurs semaines entre la demande et la décision de classement.

Le régime réel : souvent gagnant, jamais par défaut

Au réel, vous déduisez vos charges effectives : intérêts d’emprunt, travaux, assurance, frais de conciergerie, énergie, taxe foncière au prorata, et surtout l’amortissement du bien. Pour beaucoup de résidences secondaires louées une partie de l’année, le résultat imposable tombe à zéro pendant plusieurs années.

En contrepartie : une comptabilité à tenir, un formulaire de résultats à déposer, et généralement les honoraires d’un expert-comptable (partiellement compensés par une réduction d’impôt si vous adhérez à un organisme agréé). La règle pragmatique : en dessous de quelques milliers d’euros de loyers, le micro suffit ; au-delà, faites simuler les deux régimes.

À noter également : depuis la réforme, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente d’un meublé de tourisme. Un point à intégrer si vous envisagez de vendre à moyen terme.

N’oubliez pas les à-côtés

• Prélèvements sociaux de 17,2 % sur la part imposable, dans tous les cas
• Cotisation foncière des entreprises (CFE) : souvent due par les loueurs en meublé, avec des exonérations selon les communes et les montants de recettes ; vérifiez votre situation auprès du service des impôts
• Taxe de séjour : collectée auprès des voyageurs, elle ne passe pas par votre déclaration de revenus (mode d’emploi ici)
• Et en amont de tout : l’enregistrement obligatoire de votre meublé, préalable à toute annonce

Ce que ça change pour un loueur occasionnel de la presqu’île

Pour quelques semaines de location estivale à Arzon ou Saint-Gildas, la location reste intéressante : la demande estivale est forte et les nuitées locales se valorisent bien (notre guide sur les revenus d’une location saisonnière pose les chiffres). Mais l’époque du « je loue un peu, je déclare vaguement » est terminée : enregistrement national, plafonds serrés, DPE à venir. Louer occasionnellement se pilote désormais comme une petite activité, avec ses choix (classement ? micro ou réel ?) et son calendrier.

C’est exactement l’esprit de notre Abonnement Signature : vous gardez la maîtrise (vos annonces, vos loyers, vos choix fiscaux), nous tenons l’intendance et l’organisation. Parlons-en.